Thị trường bất động sản sẽ ra sao sau ngày 1/7?

Kể từ ngày 1/7, Luật Kinh doanh bất động sản 2014 sẽ chính thức có hiệu lực với nhiều thay đổi được dự báo sẽ tác động rất lớn tới thị trường kinh doanh bất động sản.

thị trường BĐS năm 2015

Dưới đây là một số điểm thay đổi không thể bỏ qua trong Luật Kinh doanh bất động sản 2014.

Doanh nghiệp BĐS phải có vốn pháp định tối thiểu 20 tỷ đồng

Khoản 1 điều 10 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định, tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải đáp ứng điều kiện có vốn pháp định không được thấp hơn 20 tỷ đồng (Quy định về vốn pháp định của doanh nghiệp kinh doanh BĐS trước đây là 6 tỷ đồng).

Thêm vào đó, khoản 1, điều 80 của Luật cũng quy định hồi tố, các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đang hoạt động mà chưa đáp ứng điều kiện 20 tỷ đồng vốn pháp định thì phải bổ sung đủ điều kiện này trong thời hạn một năm kể từ ngày 1/7/2015.

Cụ thể, tất cả các doanh nghiệp được thành lập sau ngày 9-11-2007(1) thì phải bổ sung vốn pháp định thêm 14 tỷ đồng, các doanh nghiệp được thành lập trước đó phải đăng ký vốn pháp định là 20 tỷ đồng.

Doanh nghiệp phải được tổ chức tín dụng, tài chính bảo lãnh

Điều 56 của Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định, chủ đầu tư dự án BĐS trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng.

Trường hợp không thực hiện bàn giao nhà ở theo tiến độ đã cam kết và bên mua, bên thuê mua có yêu cầu thì ngân hàng bảo lãnh có trách nhiệm hoàn lại số tiền ứng trước và các khoản tiền khác cho khách hàng theo hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở và hợp đồng bảo lãnh đã ký kết.

Doanh nghiệp phải ký quỹ 1 – 3% vốn đầu tư của dự án

Điều 42 Luật đầu tư 2014 (có hiệu lực từ 1/7/2015) cũng quy định doanh nghiệp BĐS phải ký quỹ thực hiện dự án BĐS và tiền bão lãnh cho người mua nhà để bảo đảm thực hiện dự án được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

Mức ký quỹ để bảo đảm thực hiện dự án từ 1-3% vốn đầu tư của dự án. Khoản ký quỹ này được hoàn trả cho nhà đầu tư theo tiến độ thực hiện dự án đầu tư, trừ trường hợp không được hoàn trả.

Vốn tự có của doanh nghiệp tối thiểu từ 15 – 20% dự án

Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định vốn tự có khi thực hiện đầu tư dự án của chủ đầu tư không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 ha và không thấp hơn 15% tổng mức đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 ha trở lên theo quy định của pháp luật về đất đai.

“Nới” quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài

Quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài tại Việt Nam được “nới” rộng khá nhiều theo luật mới. Cụ thể, cá nhân nước ngoài chỉ cần được phép nhập cảnh vào Việt Nam là được phép sở hữu nhà ở với thời hạn 50 năm. Ngoài ra, doanh nghiệp vốn đầu tư nước ngoài, văn phòng đại diện, chi nhánh của thương nhân nước ngoài cũng có quyền sở hữu nhà phục vụ công việc của mình.

Luật cũng cho phép người nước ngoài có quyền sở hữu nhà đầy đủ hơn qua việc họ được quyền góp vốn, cho thuê, cho mượn, ủy quyền quản lý… Tuy nhiên số lượng nhà ở do người nước ngoài sở hữu tại một nhà chung cư không có 30% số lượng nhà, hay không quá 250 căn nhà tại một văn phòng.

Những thay đổi mới trong Luật kinh doanh bất động sản 2014 được kỳ vọng sẽ tạo nên một cuộc “thanh lọc” lớn đối với thị trường bất động sản. Dù các doanh nghiệp sẽ gặp khó khăn nhiều hơn vì các quy định khắt khe về tài chính nhưng người tiêu dùng, khách hàng lại có thể “thở phào” vì không còn nỗi lo nhà thầu, chủ đầu tư không đủ sức thực hiện dự án.