Thị trường bất động sản: Cạnh tranh quyết liệt trong năm 2015

Bất động sản năm 2015 được dự báo sẽ khởi sắc hơn so với năm 2014, các chính sách cơ bản vẫn ưu tiên trọng tâm cho phân khúc nhà ở xã hội và ở các phân khúc nhà ở thương mại hay các phân khúc khác, sự cạnh tranh sẽ càng khốc liệt hơn.

Đó là vài nét chấm phá từ các dự báo của nhiều chuyên gia đã và đang được đưa ra từ những ngày đầu năm 2015.

Mua bán dự án sẽ “chặt” hơn

Thị trường bất động sản: Cạnh tranh quyết liệt trong năm 2015

Bên cạnh đó, các sản phẩm thuộc phân khúc resort nghỉ dưỡng hay cho thuê văn phòng, cao ốc cũng đã bắt đầu có tín hiệu khởi sắc. Có thể nói, địa ốc năm 2015 đang được dự báo sẽ đi vào một chu kì ấm hơn. Tuy nhiên, năm 2015, việc mua nhà đối với người mua nhà vẫn sẽ được họ cân nhắc, trong tâm lí chờ đợi giá nhà đất sẽ giảm thêm. Nhưng giá nhà đất sẽ khó giảm thêm và DN sẽ có xu hướng tập trung vào những dự án đã có đất sạch, đã được họ chuẩn bị sẵn sàng từ trước đó. “Nói cách khác thị trường sẽ không xuất hiện nhiều biến động lớn, dự án lớn và vẫn sẽ loanh quanh với những tên tuổi đã tranh thủ được cơ hội mua bán, phát triển dự án thời gian qua”, ông Châu nói. Năm 2014 đã bùng nổ hoạt động M&A các dự án bất động sản và năm nay, xu hướng này khó có thể lặp lại. Theo phân tích của ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM, quan sát cho thấy thời gian qua, nhiều dự án cao cấp có vị trí tốt, chất lượng tốt, giá thành phù hợp và được chủ đầu tư uy tín xây dựng đã được tung ra thị trường và được người tiêu dùng đón nhân rất tốt. Một số các dự án trong số đó được các chủ đầu tư M&A, từ những dự án tưởng như đóng băng.

Cũng theo ông Châu, một số các điều kiện chính sách và yếu tố thị trường đang có dấu hiệu sẽ có thể khiến giá nhà và đất, sẽ nhích thêm. Chẳng hạn xét về mặt chính sách, việc quy định chặt chẽ trong chuyển nhượng dự án sẽ khiến các doanh nghiệp không dễ dàng mua bán, sáp nhập dự án như những năm trước đây. Cụ thể, Luật Kinh doanh bất động sản đã được Quốc hội thông qua năm 2014 quy định, doanh nghiệp muốn chuyển nhượng dự án hoặc 1 phần dự án bắt buộc phải có giấy chứng nhận sử dụng đất. Muốn có giấy chứng nhận sử dụng đất, phải đóng tiền sử dụng đất, phải chia dự án quy hoạch 1:500, tức phải giải phóng mặt bằng. Điều kiện giải phóng mặt bằng là đúng nhưng bên chuyển nhượng phải có sổ đỏ sẽ làm tăng thủ tục của DN khi chuyển nhượng, tăng gánh nặng cho nhà đầu tư, làm lãng phí khi có DN mua lại, đã phải phá toàn bộ hạ tầng DN đã làm trước đó và làm lại hạ tầng mới theo dự án mới, quy hoạch mới của mình. Như vậy quy định này sẽ khiến nhiều DN khó cơ cơ hội chuyển nhượng dự án, khiến nguồn cung trên thị trường khó tăng lên và những DN đang gặp khó, vẫn sẽ khó chuyển nhượng đến DN có khả năng tiếp nhận, triển khai mới. Những DN đang có dự án trong tay sẽ tranh thủ cơ hội này để “hùng bá” thị trường, ít nhất ở ngay giai đoạn thị trường vừa ấm lại.

Cơ hội của DN sẵn dự án

Cũng năm 2015, mặc dù như nhận định, thị trường không có nhiều nhà đầu tư mới xuất hiện nhưng một phần nguồn cung vẫn đang có cơ sở tung ra thị trường; nhưng nhiều nhất vẫn là phân khúc nhà ở quy mô vừa và cao cấp. Có thể kể tên một số các dự án với số lượng sản phẩm lớn như Vingroup với khoảng 1.200 căn thuộc dự án Vinhomes trong 10.000 căn với 60 căn biệt thự; Luxury, Đại Quang Minh, Novaland…

Thị trường bất động sản: Cạnh tranh quyết liệt trong năm 2015

Có một đặc điểm dễ nhận thấy là các dự án này đều có một sự “tận dụng” khá triệt để những tuyến đường huyết mạch của TP HCM, như trục đường cao tốc Long Thành – Dầu Giây, các điểm đỗ ga Metro, tuyến đường Mai Chí Thọ và những khu vực nội thành đầy đủ tiện ích như quận 2, quận 4, quận 6, quận 9… Như vậy, cho dù gia tăng về số lượng dự án hay sản phẩm, các dự án này đều có lợi thế để thu hút đầu tư thay vì giảm giá. Trong khi đó như đã nói ở trên, các DN muốn bán dự án sang tay vào năm 2015 sẽ không dễ dàng. Chưa kể từ năm 2015, khung giá, bảng giá đất đều đã mới. Và từ ngày 1/7/2017, phí bảo lãnh, phí kí quỹ của DN địa ốc đối với phát triển dự án cũng sẽ được áp dụng.

Theo đó, từ năm 2015 trở đi, lợi thế sẽ thuộc về các chủ đầu tư có quỹ đất sạch, đã nộp tiền sử dụng đất. Còn những DN nào chỉ mới dự định đưa dự án ra, thì rất khó thành công vì trong cơ cấu giá thành, sẽ tăng thêm hai yếu tố mới, đó là kí quỹ và chi phí bảo lãnh BĐS tương lai. Trước đây hai chi phí này không có rổ tính giá thành của DN BĐS. Ngoài ra, tiền sử dụng đất cũng sẽ tiếp tục là gánh nặng. DN thậm chí còn có nguy cơ bị đối mặt với việc bị thu hồi dự án nếu quá 24 tháng không triển khai hoặc tự thanh lí dự án. Khung giá đất hiện đang tăng gấp đôi, bảng giá đất cũng sẽ tăng lên và chi phí bồi thường sẽ tăng lên. Chưa kể việc định giá đất theo giá đất cụ thể vẫn là ẩn số, khiến nhiều DN BĐS khó có thể… ngóc đầu.

Không chỉ năm 2015, trong vòng khoảng 2 năm tới đây, những DN đã có dự án, quỹ đất sạch để phát triển dự án sẽ có nhiều cơ hội độc chiếm thị trường”, ông Lê Hoàng Châu nói với DĐDN. Và điều đó, cũng có thể hiểu rằng thị trường BĐS tới đây sẽ không hẳn ngập ứ nguồn cung; cũng như, DN địa ốc có dự án thực đang dần nắm lại quyền điều chỉnh giá?

Nguồn: dddn.com