Người mua nhà cần làm gì để tránh rủi ro?

Người mua nhà đang bất an, thị trường bất động sản (BĐS) đang bị ảnh hưởng bởi một số chủ đầu tư làm ăn “chụp, giật”.

Tại hội thảo “Bảo vệ quyền lợi người mua nhà, minh bạch hóa thị trường bất động sản” do Báo Thanh Niên tổ chức vào sáng 14/6, nhiều chuyên gia cho rằng nguyên nhân của những vụ lùm xùm vừa qua như The Harmona, Bảy Hiền Tower… đến từ lỗi của chủ đầu tư, đơn vị môi giới, hệ thống pháp luật chưa hoàn chỉnh cũng như quá trình thực thi còn nhiều bấp cập, cơ quan chức năng quản lý chưa tốt.

Hội thảo đã chỉ ra những bất cập của thị trường, cơ quan quản lý trong việc bảo vệ người mua nhà.

Hội thảo đã chỉ ra những bất cập của thị trường, cơ quan quản lý trong việc bảo vệ người mua nhà.

Bấp cập quản lý, công khai thông tin

Luật sư Trần Đức Phượng (Đoàn Luật sư TP.HCM) cho rằng, những tồn tại của thị trường BĐS hiện nay có những “lỗ hổng” từ pháp luật và cả của thị trường. Về pháp lý, trước đây theo Luật Nhà ở 2005 chủ đầu tư phải công khai quy hoạch chi tiết dự án, số lượng căn hộ đã và chưa bán, giá bán, phương thức thanh toán… tại địa điểm xây dựng dự án, ban quản lý và trên phương tiện truyền thông.

Luật kinh doanh BĐS 2014 quy định chủ đầu tư phải công khai những thông tin bắt buộc về dự án trên trang web doanh nghiệp hay sàn giao dịch. Tuy nhiên, trong thời gian qua, nhiều chủ đầu tư thực hiện không đầy đủ, thậm chí không thực hiện. Chính vì vậy, người mua nhà rất khó tiếp cận được những thông tin chính thức về dự án.

Bên cạnh đó, việc ủy quyền của chủ đầu tư cho bên hợp tác dự án còn nhiều bấp cập. Như thực trạng đang tồn tại nhiều dự án, chủ đầu tư ủy quyền ký hợp đồng mua bán và chuyển giao mọi hoạt động của dự án cho đối tác. Nên có chuyện cùng 1 dự án lại có tới 2 công ty “đồng chủ đầu tư”.

Theo Luật sư Phượng, thường đây là những dự án có tai tiếng, không thực hiện chuyển nhượng dự án, đơn vị môi giới làm lũng đoạn thị trường. Việc “mập mờ” này làm người mua nhà lầm tưởng đang giao dịch với một chủ đầu tư hoàn toàn mới, nhưng nếu có tranh chấp xảy ra thì chỉ có chủ đầu tư mới chịu trách nhiệm.

Ngoài các yếu tố pháp lý, Luật sư Phượng còn cho rằng cơ quan quản lý Nhà nước trong lĩnh vực xây dựng đến nay vẫn chưa thực hiện đúng việc công khai thông tin BĐS. Hiện nay, theo Luật Nhà ở 2014 UBND tỉnh công khai thông tin dự án trên trang web. Nghị định 99/2015 quy định Sở Xây dựng công khai dự án đủ điều kiện huy động vốn, được bán. Tuy nhiên người dân rất khó tìm kiếm những thông tin này.

Một bất cập pháp lý cần phải bổ sung theo Luật sư Phượng là về quy định chống việc chủ đầu tư bán một căn hộ cho nhiều người. Cụ thể, theo Luật Nhà ở 2015 cũng như Nghị định 99/2015 chưa có cơ chế kiểm soát việc bán sản phẩm mà vẫn trao quyền cho chủ đầu tư. Do vậy nếu chủ đầu tư cố ý bán một sản phẩm cho nhiều người thì cơ quan quản lý không biết, người mua cũng rơi vào thế bị động.

TS. Đinh Thế Hiển (chuyên gia kinh tế) cho hay, quy định mới trong việc bán căn hộ dự án thể hiện rõ. Chủ đầu tư thu tiền không quá 30% giá trị hợp đồng, những lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng và không quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà. Đây là quy định quan trọng hướng đến đảm bảo an toàn về tài chính cho người mua nhà.

Thế nhưng, thực tế lại xảy ra nhiều rủi ro, trong đó có tình trạng chủ đầu tư cố ý bán nhà chưa được cấp phép. Lúc này người mua nhà đối diện thiệt hại khoản tài chính đã thanh toán. Trường hợp chủ đầu tư không xây dựng tiếp sẽ khó huy động bởi dòng vốn phụ thuộc vào ngân hàng, vì không đủ điều kiện thì rất khó được giải ngân. Để giải quyết vấn đề này nên để ngân hàng đảm nhận việc quản lý thu – chi dự án.

Theo TS. Đinh Thế Hiển, rủi ro cho người mua nhà còn đến từ sự thiếu trách nhiệm của ngân hàng. Như trường hợp người mua đóng tiền gần hết nhưng dự án đã được cho vay thế chấp hay có chuyện ngân hàng cho người mua vay và giải ngân vượt quá giá trị dự án nhưng xây dựng vẫn dở dang.

Nên công khai dự án đang thế chấp

Để giảm thiểu những rủi ro, theo TS. Bùi Quang Tín (Trường Đại học Ngân hàng TP.HCM) người mua nhà cần nắm rõ thông tin về dự án cũng như các vấn đề pháp lý liên quan.

Đối với chủ đầu tư, người mua nhà cần tìm hiểu kỹ năng lực, tình hình tài chính hiện tại, quá trình thực hiện các dự án khác… thông qua Sở Xây dựng để biết dự án có đủ điều kiện được bán hay tìm hiểu tài sản có bị mang thế chấp bởi một cá nhân hay tổ chức nào hay không?

0 replies

Leave a Reply

Want to join the discussion?
Feel free to contribute!

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *